一、房地产迎来史诗级利好　　5月17日，央行集中发布房贷政策，房地产政策组合拳一起来了:　　1、首套房商业房贷最低首付比不低于15%，二套最低首付比不低于25%，首套最低首付比创历史新低。预计刚需、改善性需求将释放，但受居民收入、就业预期偏弱影响，效果有限。　　2、首套、二套房公积金贷款利率时隔20个月再次下调，创历史新低。此前商业房贷利率持续下降，商业房贷与公积金贷款利率利差持续缩小，本次下降合情合理，居民获得切实优惠、购房成本下降。　　3、取消首套、二套房商业房贷利率政策下限，因城施策。预计更多城市将加入“商业房贷利率下限取消”的队伍，商业房贷利率有望持续下行。　　4、拟设立保障性住房再贷款3000亿元，向地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。　　我们之前倡导的成立住房保障银行、政府收储存量房用作保障房正在落地，这是解决房地产困境的有效路径，3000亿元或是初步尝试，后续政策力度还需继续加码。　　二、影响：降低购房成本，利好需求释放。　　房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。这次政策主要集中在金融领域，将降低购房成本，利好需求释放，收储是有效途径，力度可以更大。　　1、首付比下调直接缓解购房首付金额压力，但也意味着还款压力增加。首付比例下降虽然能缓解首付环节资金压力，能够撬动总价更高的住房，但这也将导致居民每月还款压力提高。居民收入、就业预期偏弱背景下，首付比例下降将释放一定的刚需和改善型住房需求大，但影响相对有限。　　2、公积金贷款利率下降，商业房贷利率下限取消，预计未来高库存城市商业房贷利率或降至3%以下，购房成本将明显下降。　　政策调整前，百城整体首套、二套房贷利率均处于历史低位，但一线城市高于平均。贝壳数据显示，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%，低于5年期以上贷款市场报价利率，二套主流房贷利率平均为4.16%。而一线城市首套、二套房贷利率分别为3.88%、4.29%，二线城市为3.61%和4.17%，三四线城市为3.57%、4.15%。　　3、政府收储存量房用作保障房正在落地，设立类PSL，去库存、救房企、救楼市、利财政、利民生。3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，待行业筑底回升。　　当前楼市成交低迷、地方财政压力较大，地方政府保交楼、收购商品住房，心有余而力不足。政府收储模式，钱从哪里来？由央行设立专项用于收购商品房的再贷款，地方政府以收购的商品房为抵押，向国有商业银行申请低息贷款，商业银行向央行申请再贷款，即类PSL，地方政府获得商业银行资金后支付给房企。　　政府收储模式，利于去库存、救房企、救楼市、利财政、利民生。房企拿到资金，缓解现金流压力，一方面用于拿地，利好地方财政；另一方面建设住房、防止烂尾，利好民生。地方政府将保障房租赁获得收入，按时向商业银行还款，同时，通过收购存量房减少市场供给，达到去库存目标，促进行业健康发展，稳经济。此外，批量收购转保障房，建设中国版组屋，一举多得。　　三、展望：短期政策助力行业筑底，中长期房地产仍有较大发展空间　　短期，限购、房贷利率、房企融资等政策可能进一步优化，促进房地产筑底。　　中长期，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场仍有较大发展空间。根据我们在《中国住房需求测算2024》中的测算，到2030年我国新增住房需求缓慢降至9.1亿平方米，预计2024-2030年我国新增住房需求在9.3亿平方米/年，其中刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。　　冬天再冷再长，春天也会到来。　　中国楼市不会重演日本九十年代，城镇化还有很大空间，如果办法得当，房地产还有解。日本九十年代城镇化进程结束，人均GDP 3万美元。中国空间很大，需要时间，以时间换空间。传统经济软着陆，新经济崛起，双支柱，中国经济加油！

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